Cookie instellingen

  • Wij plaatsen functionele cookies, waarmee wij het gebruik van de website kunnen meten.

nlen
Terug naar overzicht

Puntenwolken uit luchtfoto’s voor WOZ-taxaties

Nederlandse gemeenten stellen elk jaar de waarde vast van onroerende zaken: de WOZ-waarde. De WOZ-waarde bepaalt de hoogte van een aantal belastingen en heffingen. Het is dus van groot belang dat de WOZ-waarde zo nauwkeurig mogelijk wordt vastgesteld.

Eind vorig jaar zijn we benaderd door TOG Nederland. TOG is marktleider in Nederland voor WOZ-taxaties en ondersteunt circa 80 gemeenten bij de jaarlijkse WOZ-taxaties. Om deze taxaties uit te voeren maken zij gebruik van data, waaronder puntenwolken (hoogtedata), om het volume en vloeroppervlak van gebouwen te bepalen. Puntenwolken zijn landelijk beschikbaar via het AHN, maar deze data kunnen tot 8 jaar oud zijn. TOG zocht een partij die deze hoogtedata kon generen uit luchtfoto’s, om zo altijd de meest actuele en accurate data te gebruiken. Op dit moment maken al meer dan 10 gemeenten via de VRiS-tool van TOG gebruik van onze hoogtedata uit luchtfoto’s voor de WOZ-taxatie.

In deze use case gaan we dieper in op het gebruik van puntenwolken bij WOZ-taxaties.

 

De jaarlijkse WOZ-taxatie

Vanaf 1 januari 2022 moeten gemeenten verplicht waarderen op basis van gebruiksoppervlakte. In het verleden werd er vaak gewaardeerd op basis van volume. Deze verandering vergt een behoorlijke inspanning. De wet staat toe om bij de jaarlijkse WOZ-taxatie 20% van de objecten te controleren. Veel gemeenten gebruiken dit om de overgang uit te smeren over 5 jaar, waardoor deze beter te managen is.

TOG Nederland ondersteunt gemeenten hierbij met haar VRiS ‘3D-tool’. Met deze tool kunnen gemeenten zelfstandig en op nauwkeurige wijze de inhouden en gebruiksoppervlakten van panden berekenen. Dit gebeurt op basis van AHN-data (Algemene Hoogtekaart Nederland, hoogtedata verzameld middels LiDAR en met een update cyclus van zo’n 8 jaar).

 

Tekortkomingen van het AHN ondervangen met stereo foto’s

Het gebruik van AHN-data heeft een aantal nadelen. Allereerst zijn de data vaak verouderd. Nieuwe panden zitten er dus nog niet in en ook eventuele uitbreidingen, zoals dakkapellen, ontbreken. Daarnaast zijn de data niet gefilterd op bomen. Dit leidt ertoe dat bomen die deels over een woning hangen worden meegenomen in het volume van de woning (een overschatting dus). Readar heeft een methode ontwikkeld om op basis van stereo-luchtfoto’s dakvlakken in te meten met behulp van Semi Global Matching (meer informatie over deze methode vind u hier).

Voor TOG heeft Readar deze methode iets aangepast om deze geschikt te maken voor de VRIS 3D-tool. Zo kan de tool nu de data via een API ophalen bij Readar. Ook filteren we de bomen uit de data, zodat deze niet meegenomen worden in de gebouwvolumes.

 

Erkenning van de Waarderingskamer

De Waarderingskamer controleert en beoordeelt gemeenten op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken en heeft in haar WOZ journaal ook aandacht besteed aan onze samenwerking met TOG Nederland. In het WOZ Journaal wordt uitgebreid verslag gedaan van hoe de gemeente Bergeijk de tool gebruik. Benieuwd naar dit verslag? U vindt het WOZ Journaal van September 2018 hier.

 

Geplande doorontwikkeling

Nu meer dan 10 gemeenten deze vernieuwende methodiek hebben gebruikt, hebben we een aantal belangrijke lessen geleerd. Deze gebruiken we om de methode verder te verbeteren. Zo hebben we het bomenfilter verder kunnen finetunen, zodat er steeds minder vervuiling in de data zit. Ook hebben we inmiddels een methode ontwikkeld om puntenwolken te generen met behulp van Deep Learning. Deze methode zorgt voor een veel grotere dekking en dus minder gaten in de data in vergelijking met Semi Global Matching. Hierdoor hoeft minder data geïnterpoleerd/geïnterpreteerd te worden wat de betrouwbaarheid van de taxatie nog verder verhoogd.

 

Interesse?

Heeft u interesse in VRiS 3D voor WOZ-taxaties? Neem dan contact op met Mark van Puyfelik via het nummer 06-22 69 88 12 of via mvpuyfelik@tognederland.nl.

 

Heeft u interesse in het gebruiken van puntenwolken of in andere pandgegevens? Neem dan contact op met Matthijs van Til via het nummer 06-54 91 48 58 of via matthijsvantil@readar.com.